Er leietakerne opptatt av miljø?

Miljø har blitt en viktig faktor i kontorleiemarkedet, i hvert fall hvis vi bedømmer ut fra miljøsertifiseringen av nybyggene i hovedstaden.

Etter at Rom Eiendom ferdigstilte de første kontorbyggene i Norge med BREEAM-sertifisering på nivået «Excellent» i 2013[1], har hele 20 av 41 nye kontorbygg i Oslo oppnådd eller er i ferd med å oppnå tilsvarende sertifisering. Ytterligere åtte bygg tilfredsstiller kravet til «Very good». Samlet kontorareal i disse 28 byggene er om lag 400 000 m2, tilvarende hele 70 prosent av totalt nybyggvolum.

Vi kjenner ikke til miljøstandarden til de resterende 13 byggene i utvalget, men vi registrerer at disse byggene i stor grad ble ferdigstilt tidlig i perioden (2013 og 2014). I dag igangsettes det kun unntaksvis bygg som ikke tilfredsstiller kravene for å oppnå minst «BREEAM Very good», noe som forsterker inntrykket av at det i stor grad bygges miljøvennlig.

Utviklingen drives av både tilbuds- og etterspørselssiden

Vi erfarer at mange eiendomsutviklere ønsker å utvikle bygg med høy miljøstandard. I en verden der det blir stadig sterkere erkjennelse av hvordan energiforbruket påvirker klodens klima, vurderes risikoen knyttet til nye reguleringer og krav fra myndighetene som betydelig. Ved å bygge fremtidsrettet kan man bidra til å redusere denne risikoen.

På etterspørselssiden vektlegger de fleste store leietakere miljø når de etterspør nye lokaler, og bidrar dermed på sitt vis til utviklingen. Samtidig opplever vi fortsatt at de fleste leietakere er prissensitive – også når det er snakk om å betale for miljøforbedringer. Gitt at miljøstandarden er på et «akseptabelt nivå», er de færreste villig til å betale for å oppgradere den.

På generell basis vektlegger små leietakere miljø i mindre grad enn store ved valg av lokaler. For små brukere er miljøvennlige bygg i større grad «kjekt å ha» heller enn «må ha».

Til tross for at det er mange flere små leietakere, er det de store som styrer utviklingen. Det er ved nybygging eller store og kostbare rehabiliteringer at det gjøres miljøforbedringer som virkelig monner. Slike prosjekter er kapitalintensive, og det kreves som regel en stor ankerleietaker før igangsettelse.

Bærekraftige bygg bidrar til lavere driftskostnader for leietakerne, noe som naturligvis bør bidra til høyere betalingsvilje. Det finnes imidlertid rasjonelle grunner ut over det rent kostnadsmessige til å betale en leiepremie for miljøbygg. Et hovedkontor fungerer som en arena der mennesker møtes, og bidrar til å markedsføre selskapet. Da er det naturlig at man etterspør lokaler som reflekterer det bildet selskapet ønsker å tegne av seg selv til arbeidstakere, kunder og andre interessegrupper.

Internasjonal forskning viser at økt miljøfokus har ført til økt etterspørsel etter bærekraftige bygg i mange markeder. Dette kommer til uttrykk ved at miljøbygg oppnår høyere leiepriser, utleiegrad og salgspriser[2].

Beliggenhet forblir viktigst

Det er mye som tilsier at gårdeier på sikt løper mindre risiko for sviktende etterspørsel og regulatoriske endringer dersom man investerer i bærekraftige bygg. Riktig beliggenhet er imidlertid den aller beste forsikringen for at eiendommen din også er etterspurt i fremtiden. I tillegg til at beliggenhet er det eneste ved en eiendom som er umulig å endre, er sentral beliggenhet også miljøvennlig.

Skrevet av analytiker Robert Nystad

 

[1] Hovedkontoret til Gjensidige og NSB i henholdsvis Schweigaards gate 21 og 23 var de første kontorbyggene i Norge som oppnådde «BREEAM Nor Excellent».

[2] Kilde: Norges Bank, Global Trends and Their Impact on Real Estate (02, 2015)