Pensjonskassers investering i næringseiendom

Det er økende interesse blant norske og internasjonale pensjonsselskaper for norsk næringseiendom. Transaksjonsmarkedet har aldri vært sterkere. Hvordan vil dagens og fremtidig rammeverk påvirke pensjonskassers investering i fast eiendom?

UNION Corporate og advokatfirmaet Wiersholm har over en treårsperiode utredet hvordan nåværende og fremtidige rammeverk påvirker pensjonskassenes muligheter til å investere i næringseiendom. Utredningen er gjort i samarbeid med Pensjonskasseforeningen.

Eiendom en attraktiv aktivaklasse også for pensjonsselskap

Fast eiendom som aktivaklasse har flere egenskaper som er attraktive for pensjonskasser: Lange kontrakter med sikre leietakere gir inflasjonssikret kontantstrøm til porteføljen, som er godt egnet til å innfri fremtidige pensjonsforpliktelser. Eiendom gir også et diversifiseringsaspekt til porteføljen ved at eiendom har lav korrelasjon med obligasjoner og aksjer.

Investeringsformer i eiendom

Gjeldende kapitalforvaltningsforskrift regulerer hvor stor andel av kollektivporteføljen livsforsikringsselskaper og pensjonskasser kan investere i fast eiendom. Det kan investeres i fast eiendom gjennom direkte eierskap og indirekte eierskap. Indirekte investeringer kan gjøres gjennom:

  • Joint Venture: Pensjonskassen som finansiell investor går sammen med en eiendomsaktør som forvalter eiendommene
  • ”Club Deal” strukturer: Flere pensjonskasser går sammen om å investere i en eller flere eiendommer, og engasjerer en forvalter til eiendommene
  • Eiendomsfond: Pensjonskasser investerer i en eiendomsportefølje som forvaltes av en godkjent forvalter av alternative investeringer For at et indirekte eierskap skal klassifiseres som eiendom i kapitalvektingen må visse tilleggsvilkår oppfylles, der de viktigste er i) investeringsselskapet ikke kan lånefinansieres, ii) virksomheten må være begrenset til plasseringer i eiendom, iii) eierandelen i selskapet må ha begrenset ansvar.

Det er eksempler på at pensjonskasser investerer i strukturer med ekstern finansiering. Da vil investeringen falle inn i gruppe 20 i kapitalforvaltningsforskriften § 3-1, hvor samlet investering for den enkelte pensjonskasse er inntil 10 %, og forutsetter at eierandelen ikke overstiger 15 % for ikke å bli ansett forsikringsfremmed.

Nettokjøper

Kilde: UNION. September 2015

 

Solvenskrav for pensjonskasser etter 1. januar 2016

Lov av 10. april 2015 nr. 17 om finansforetak og finanskonsern, som trer i kraft 1. januar 2016 (finansforetaksloven), innfører de sentrale bestemmelsene i Solvens II-direktivet om forsikringsselskapers solvenskrav. De nye Solvens II-kravene er ikke gjort gjeldende for pensjonsforetak i den nye finansforetaksloven. Loven inneholder likevel en hjemmel for å kunne gjøre regelverket helt eller delvis gjeldende på et senere tidspunkt for pensjonskasser, jf. finansforetaksloven § 14-16 annet ledd.

Innføringen av Solvens II-direktivet i finansforetaksloven innebærer at gjeldende soliditetsregler for forsikringsselskap oppheves. Finanstilsynet har i høringsnotat 23. juni 2015 likevel foreslått at solvensmarginkravet som gjelder i dag skal videreføres for pensjonskasser som driver  livsforsikringsvirksomhet, men at kapitaldekningskravene skal oppheves for pensjonskasser i påvente av nytt EU-regelverk. Dette er en naturlig konsekvens av at gjeldende solvenskrav videreføres for pensjonskasser inntil videre.

Kapitaldekningskravene endres

Eksisterende krav til kapitaldekning for pensjonskasser og forsikringsselskaper innebærer at kassen/livselskapet til enhver tid skal ha tilstrekkelig kapital i forhold til kvaliteten på aktiva, gjennom et minstekrav til kapitaldekning (kapital mot risikovektet aktiva). I tillegg kommer altså solvensmarginkravet etter gjeldende regler. Kapitaldekningskravet foreslås opphevet med virkning fra 1. januar 2016 både for pensjonskasser og livsforsikringsselskaper. Livsforsikringsselskapene blir i stedet underlagt Solvens II, mens pensjonskassene altså bare skal underlegges Solvens I (gjeldende solvenskrav).

Hva vil konsekvensen være hvis gjeldende kapitaldekningskrav oppheves for pensjonskasser? Isolert sett kan man tenke at det kan gi pensjonskassene et konkurransefortrinn ovenfor livsforsikringsselskap, selv om solvensmarginkravet fortsatt vil sette grenser for forpliktelsene pensjonskassene kan påta seg.

Vis varsomhet med reduksjon av kapitaldekningen utover dagens krav

Mye tyder likevel på at et eventuelt fritak fra kapitaldekningskravene vil være kortvarig. EU-kommisjonen la 27. mars 2014 frem forslag til et revidert pensjonskassedirektiv (IORP II). Det er usikkerhet om direktivet vil bli vedtatt og hvilket innhold det vil ha. Signaler fra EU tilsier imidlertid at et eventuelt IORP II-direktiv vil innebære at pensjonskassene vil være underlagt kapitaldekningskrav som likner på Solvens II-kravene, men med forenklinger knyttet til rapportering og risikostyring. Men uavhengig av IORP II-direktivets skjebne er det gode grunner til å anta at pensjonskasser vil være underlagt kapitaldekningskrav også i fremtiden.

Etter Finanstilsynets vurdering i høringsnotatet 23. juni 2015 bør finansforetakslovens regler om vurdering av risiko og kapitalbehov først gjøres gjeldende for pensjonsforetak når IORP II-direktivet er vedtatt. Som påpekt av Aktuarforeningen i deres høringsuttalelse 30. september 2015, skriver Finanstilsynet samtidig at det ved stedlig tilsyn hos pensjonskasser vil vektlegges at pensjonskassene videreutvikler prosesser for samlet risikovurdering av alle vesentlige risikoer, herunder også risikoer som ikke fanges opp i gjeldende soliditetskrav.

Usikkerheten om kapitaldekningskravene vil gjelde for pensjonskassene etter 1. januar 2016, er uheldig. De signaler som foreligger fra EU om IORP II-direktivet, sammen med Finanstilsynets påpekning om at pensjonskassene i soliditetsvurderingen skal se hen til risiko som ikke omfattes av soliditetskravene, tilsier imidlertid at pensjonskassene bør være varsomme med å redusere kapitaldekningen mye utover någjeldende krav.

kontakt