Co-working – noe for tradisjonelle eiendomsselskap?

Drift av co-working krever know-how og skiller seg fra vanlig kontorutleie: Man må skape et sted og nettverk som kundene ønsker å være en del av. Videre kommer ca. 70 prosent av inntektene fra utleie av kontorplasser, resten kommer fra arrangementer, kafédrift o.l. Det innebærer at høyt belegg og mersalg er svært viktig for lønnsomheten, hvilket minner mer om hotelldrift enn kontordrift.

Artikkel av: Robert Nystad, analytiker UNION Gruppen

 

Co-working er kontorhotell som tilbyr fleksible kontorplasser til enkeltpersoner og småbedrifter, der det legges til rette for nettverksbygging og kunnskapsutveksling. Veksten i slike kontorfellesskap har vært enorm siden de første ble etablert rundt 2005. På verdensbasis er det anslått at det nå finnes om lag 10 000 slike fellesskap med til sammen 700 000 medlemmer (kilde: Deskmag). Den sterke veksten var i starten drevet frem av en grasrotbevegelse med mange små aktører, men bransjen er gradvis i ferd med kommersialiseres.

Det handler om nettverk

Man kan analysere alle typer produkter i flere dimensjoner. Innenfor eiendomsbransjen er det for eksempel lett å observere det fysiske produktet, nemlig tilgang til lokaler. Hvilke behov som tilfredsstilles ved kjøp av et produkt er imidlertid noe vanskeligere å observere. Grafen viser hvilke faktorer som ble vektlagt da kundene på ulike co-working lokasjoner bestemte seg for å leie plass. De viktigste faktorene var sosial og hyggelig atmosfære, fellesskap og interaksjon med andre mennesker. Fellesnevneren for disse faktorene er at de har et sosialt aspekt, og man kan argumentere for at behovene for kjøpere av co-workingtjenester fremfor alt er tilgang til attraktive fellesskap og nettverk. For ordinære kontorbrukere er det vanligvis gode kontorfasiliteter og beliggenhet som skaper den største merverdien. Det er derfor en betydelig forskjell mellom hvilke type behov som primært dekkes gjennom co-working og ordinær kontordrift.

co-working
Det er verdt å merke seg at kun 19 prosent av brukerne oppgir at fleksibilitet til å si opp abonnementet var viktig da de valgte lokasjon. Jeg tror at fleksibilitet er viktig for disse brukerne, men at det er ansett som en hygienefaktor. Fleksibilitet er et konkurransefortrinn i forhold til ordinær kontordrift, men ikke i konkurransen med hjemmekontoret, biblioteker, kafeer, eller andre lokaler som typisk benyttes av frilansere, gründere og selvstendig næringsdrivende. Fleksibilitet i seg selv skaper ikke attraktive fellesskap.

Spesialistenes marked

Når vi har analysert hva kjernen av produktet er, kan vi forsøke å si noe om hvem som er best egnet til å lykkes i dette markedet. Selv om det ikke finnes noen fasit på hva som skal til for å lykkes, virker noen faktorer ganske åpenbare. Det viktigste er å skape et sted og nettverk som kundene ønsker å være en del av. Det må legges til rette for trivsel, sosialisering og en attraktiv miks av mennesker.

Litt under 70 prosent av inntektene til den gjennomsnittlige co-workingoperatøren kommer fra utleie av kontorplasser. Resten av inntektene kommer fra arrangementer, salg av kafévarer og andre tjenester. Dette innebærer at både høyt belegg og mersalg er svært viktig for lønnsomheten, noe som minner mer om andre eiendomssegmenter enn kontordrift. I hotellbransjen for eksempel, utgjør inntekten fra losji om lag 60 prosent for gjennomsnittshotellet, mens resten av inntektene kommer fra salg av tilleggstjenester (kilde: Horwath HTL).

Vi tror de færreste eiendomsselskaper i dag er «skrudd sammen» på en måte som gjør at de kan konkurrere effektivt som operatør av co-workingfasiliteter fordi det krever egne team med «know-how» for å skape attraktive miljøer. På samme måte som svært få gårdeiere håndterer driften av hotellene selv, bør nok de fleste gårdeiere tenke seg godt om før de begir seg ut på co-workingeventyr. En strategi for eiendomsbesittere med de riktige arealene kan imidlertid være å alliere seg med riktig co-workingoperatør. Kanskje får de også muligheten til å ta del i oppsiden ved å inngå leiekontrakter med omsetningsbasert leie?