Er coworking starten på en revolusjon i leiemarkedet?

Nye coworking-arbeidsplasser  etableres i eksponentielt tempo internasjonalt. Kan vi forvente at veksten også skyter fart i Oslo fremover? Coworking er et kontorhotell som tilbyr fleksible kontorplasser til enkeltpersoner og småbedrifter, der det legges til rette for nettverksbygging og kunnskapsutveksling.

Artikkel av: Robert Nystad, analytiker UNION Gruppen

 

Et eksempel på utviklingen i Oslo er MESH, som har økt arealbruken fra 200 m2 da de etablerte seg i Tordenskiolds gate 3 i 2012, til 3 600 m2 i dag. Selskapet, som har blitt populært blant oppstartsbedrifter, har om lag 350 medlemmer og er i sterk vekst. De er nå på utkikk etter flere nye lokaler. Andre eksempler på aktører som har kommet til er 657 Oslo, Oslo International Hub og Sentralen. I tillegg er Regus-eide Spaces på søk etter inntil 6 000 m2 sentralt plassert i Oslo.

Er dette starten på en større trend i leiemarkedet? For å forsøke å forstå utviklingen kan vi se på hva som skjer i større og mer modne markeder og ikke minst driverne bak denne utviklingen.

Hva skjer internasjonalt?

I USA har antall coworking-arbeidsplasser doblet seg hvert år siden de første etableringene i 2005. Det mest kjente coworking-selskapet i USA er Wework. Selskapet ble etablert i 2010 og har raskt vokst til 78 ulike lokasjoner på til sammen mer enn 300 000 m2 i byer som New York, San Fransisco, Los Angeles, London og Berlin. Wework var den kontorbrukeren som absorberte mest nye arealer i New York i 2014 og i hele USA i 2015.

På mindre enn 1,5 år har Wework gått fra å ha en verdsettelse på 1,5 milliarder USD til 10 milliarder. Selskapet har dermed høyere markedsverdi enn de fleste børsnoterte eiendomsselskaper, og er en av de raskest voksende «enhjørningene»* i USA. Prisingen av selskapet tilsvarer svimlende 32 000 USD pr. utleid kvadratmeter – og det uten at det eier en eneste kvadratmeter selv!

Prisingen av Wework minner mer om den vi ser for suksessfulle Silicon Valley-selskaper enn eiendomsselskaper. Investorene kjøper med andre ord forretningsmodellen og forventninger om eksponentiell vekst. Eksempler på selskaper i andre bransjer som verdsettes på lignende måte er Über og Airbnb.

Drivere bak utviklingen

Kontorhotell i seg selv er ingen ny idé, så hva er annerledes nå? Vi tror at det i hovedsak er tre drivere bak utviklingen som vi er vitne til.

Nettverk. Nye coworking-aktører legger stor vekt på nettverk, noe som er gjennomsyret i hele forretningsmodellen. Fellesarealene er utformet på en helt annen måte enn tradisjonelle kontorer, det arrangeres events og det jobbes aktivt med å legge til rette for at leietakerne blir en del av et levende fellesskap. Det etableres både fysiske og virtuelle nettverk. Baren i første etasje er en naturlig arena etter arbeidstid.

Ettersom vi får en stadig mer kunnskapsbasert økonomi er det dessuten grunn til å tro at kunnskapsutveksling blir enda viktigere fremover. I en verden der «alle» har tilgang til formell utdanning øker den relative verdien av uformell kunnskap og nettverk.¹

Teknologi. Ny teknologi påvirker utviklingen på minst to måter. For det første bidrar ny teknologi til at tilgangen til tjenester og servicefunksjoner blir smidigere enn tidligere. Vi ser flere eksempler på hvordan reduserte transaksjonskostnader og økt brukervennlighet er i ferd med å revolusjonere andre bransjer.

For det andre bidrar teknologiutviklingen til strukturelle endringer i arbeidslivet. Det vil trolig bli flere frilansere, gründere og selvstendig næringsdrivene. I USA anslås det at om lag 40 prosent av arbeidstokken vil være innenfor dette segmentet i 2020.

Generasjonsskifte. 78 prosent av co-arbeidere er under 40 år. Såkalte «Millennials» er med andre ord et svært viktig segment og generasjonen utgjør en stadig større del av arbeidsstokken. «Millennials» blir ofte omtalt som generasjonen som vokste opp med teknologi. De antas å ha et mindre skille mellom arbeid og fritid. De etterspør arbeidsmiljøer som har sterke felleskap og er mindre formelle. Dette er en klisjé som har vært diskutert i mange sammenhenger de siste årene. Er vi nå vitne til at klisjeen realiseres?

Vi tror at endringene i samfunnet og arbeidslivet blir store fremover. Da er det rimelig å anta at eiendomsbransjen også blir påvirket. Driverne bak utviklingen tilsier uansett at etterspørselen etter kontorarealer på sentrale beliggenheter vil forbli høy fremover. Men sannsynligvis vil flere leieforhold bli organisert på en annen måte enn i dag.

* Enhjørning er en betegnelse som brukes om Silicon Valley-selskaper som er verdt mer enn 1 milliarder dollar.
¹ Urban Express (Per Schlingmann og Kjell A Nordstrøm)