Mer spekulasjon i kontormarkedet

«I Norge bygger vi ikke på spekulasjon» er en kjent frase i det norske kontormarkedet, men i det siste har mange eiendomsutviklere valgt å trosse denne uskrevne regelen.

Å få tak i en «ankerleietaker» – en bedrift som signerer leiekontrakt i et prosjektert kontorbygg –  har lenge vært en forutsetning for byggestart. Hovedårsaken er naturlig nok at man får eliminert noe av risikoen for at bygget blir stående med store tomme arealer.

Det finnes til enhver tid en rekke utbyggere som markedsfører potensielle nybyggprosjekter, men i løpet av det siste året har vi sett flere aktører som har dristet seg til å sette i gang bygging uten leietaker. Siden starten av 2016 har blant annet Skanska, OBOS, NCC, Bane NOR, Watrium, Olav Thon og Oslo S Utvikling satt i gang bygging av mer enn 60 000 m2 på spekulasjon.

Få store leietakere

Historien viser at det i mange tilfeller kan ta lengre tid enn man tror å fylle opp et kontorbygg. Det finnes faktisk flere eksempler på kontorarealer i bygg som ble igangsatt før finanskrisen som vel 10 år senere aldri har blitt tatt i bruk. Selv om det anslås at kontrakter tilsvarende rundt 800 000 m2 kontorareal utløper hvert år, har det de siste 8 årene i snitt kun utløpt 16 kontrakter årlig over 5 000 m2. Samtidig vet vi at leietakere tenderer til å reforhandle oftere enn de flytter, og når de først flytter har de typisk begrensninger på hvilke områder de vil flytte til. Når det da eksempelvis kun har vært seks store kontraktsutløp på Bryn/Helsfyr de siste åtte årene, er det få potensielle ankerleietakere for utviklerne i dette området.

Til sammenligning er det anslagsvis rundt 1 000 kontrakter under 1 500 m2 som utløper hvert år. Men små aktører er typisk mye senere «i markedet» enn de store. Aktører som trenger mindre enn 1 000 m2 søker typisk seks måneder før de må flytte, mens de som trenger mer enn 5 000 m2 i snitt søker to år i forkant. Hvis man skal være med i kampen om de små og mellomstore brukerne bør man ha et leveringsklart produkt.

Spekulerer på et godt marked

En årsak til at den spekulative nybyggingen øker er trolig at aktørene tør å ta mer risiko i et godt leiemarked. Konsensus i eiendomsmarkedet er at markedsbalansen skal bli strammere, samtidig som optimismen blant bedriftslederne er sterkere enn den har vært på mange år.

Et annet viktig poeng som utbyggerne vektlegger er at perioden 2018 til 2020 har flere store kontraktsutløp enn normalt. I denne perioden kan det være gunstig å ha et innflyttingsklart bygg.

Samtidig ser vi at de fleste utbyggerne som setter i gang på spekulasjon har ytterligere incentiver til å fremskynde byggestart. I enkelte tilfeller utfører utvikler også entreprenørarbeidet, mens de i andre tilfeller har interesser i et større utviklingsområde som gagnes av utbyggingen.

Konsekvenser

Heldigvis for kontorleiemarkedet har nybyggingen vært lav de siste tre årene, og markedsbalansen har fått god drahjelp av mye boligkonvertering, slik at netto tilførsel av kontorareal har vært rundt null. Isolert sett vil den spekulative nybyggingen kunne gjøre markedet mer utsatt ved et eventuelt konjunkturomslag, men fortsatt er nybyggingen lavere enn snittet de siste 15 årene og på linje med våre prognoser. I 2018 vil markedet tilføres om lag 100 000 m2 nye kontorer, mens vi i 2019 kun har kjennskap til 60 000 m2 som med sikkerhet blir tilført i markedet. Gitt at norsk økonomi utvikler seg som økonomene venter innebærer det fortsatt et betydelig fall i kontorledigheten frem mot 2020.


Skrevet av analytiker Haakon Høiberg. Publisert i Kapital nr. 14.