Omsider del av det gode selskap

I motsetning til i vårt naboland i øst, har utenlandsk kapital glimret med sitt fravær i det norske eiendomsmarkedet i mange år. Paradoksalt nok er det først de siste to årene, perioden der oljeprisen har falt mer enn 70 prosent, at Norge har kommet inn i varmen hos de internasjonale investorene. Vil trenden fortsette?

 

2015 var tidenes transaksjonsår i det norske markedet. Omsetningsvolumet havnet på nærmere 130 mrd. kroner, nesten dobbelt så høyt som forrige rekord fra 2006 på 68 mrd. En viktig årsak til dette var utlendingenes inntog i markedet. Internasjonale investorer kjøpte norsk eiendom for ca. 48 mrd. i fjor, om lag like mye som de investerte i Norge i de ti årene forut for 2015 til sammen.

 
Ekspansiv pengepolitikk med resulterende rekordlave rentenivåer i store deler av verden fører til en intens jakt på avkastning blant store investorer som pensjonsfond og statlige investeringsfond. De sliter med å nå sin målsatte avkastning i dagens lavrenteregime og allokerer store kapitalmengder dit den løpende avkastningen fortsatt er attraktiv. Derfor opplever eiendomsfond over hele verden rekordtegning. Som vi ser av figuren har de internasjonale eiendomsfondene aldri hatt mer tørt krutt, og mye tyder på at dette vil øke ytterligere. INREV venter at investorene vil øke sine investeringer i eiendom med 13 prosent i 2016.
Parallelt med at disse aktørene har hastverk med å plassere midlene som investorene har bedt dem pløye inn i eiendom, har Norge altså seilt opp som en svært attraktiv destinasjon. Sammenliknet med tungt forgjeldede europeiske land der befolkningen ikke vokser, arbeidsledigheten er høy, den politiske situasjonen er mindre stabil og rentevåpenet i stor grad er brukt opp, fremstår Norge som et attraktivt langsiktig investeringscase.

* Tall per september 2015. Kilde: Preqin Real Estate Online

* Tall per september 2015. Kilde: Preqin Real Estate Online

Et viktig ankepunkt har vært likviditeten og transparensen i det norske markedet. De første store internasjonale investorene i markedet har brukt tid på å bli komfortable med disse forholdene, men så fort bjellesauer som Starwood og Madison har tatt steget er det lettere for andre å få aksept for Norge hos sine investeringskomiteer. Dette har bidratt til «ketchup-effekten» vi har sett det siste året. Og selv om mange internasjonale investorer har tatt en bit av det norske markedet i år, er køen av aktører som ønsker å gjøre sin første investering fortsatt lang.

 
Men, når så mye kapital flommer inn i markedet på kort tid er det vel en risiko for at den kan flomme ut igjen også?

 
Vel, intensiteten i etterspørselen etter norsk eiendom vil naturligvis svinge med forhold som relativ prising og langsiktige makroutsikter. Men det er få eiendomsaktører som trader inn og ut av land basert på kortsiktige makroforhold. Når store fond eller selskap eid av langsiktig pensjonskapital bruker tid, bygger opp en organisasjon og investerer betydelige beløp, er det en langsiktig beslutning. Strukturelle forhold som demografi, finansiell styrke og politisk stabilitet er av stor betydning. Hadde det vært slik at kortsiktige makroforhold styrte interessen, er det vanskelig å forstå hvorfor investeringene i Norge har tatt av samtidig som oljeprisen har stupt.

 
Jeg tror vi vil få se mange nye utenlandske investorer også i årene som kommer. Norge er blitt en del av det globale eiendomsmarkedet og kommer til å forbli det.