Syndikatene sto bak nesten hver tredje krone i fjor – hva nå?

Skrevet av analytiker Robert Nystad.

Syndikeringsaktørene hadde et rekordaktivt år i 2017 med eiendomskjøp på til sammen 27,6 milliarder kroner. Dersom vi inkluderer transaksjoner hvor en tilrettelegger agerte som kjøpsrådgiver ble det gjort transaksjoner for til sammen 29,7 milliarder kroner. Dette tilsvarer nesten hver tredje krone av det samlede transaksjonsvolumet. Aldri tidligere har de hatt en så stor andel av totalmarkedet.

Fallende yielder har utvilsomt bidratt til å øke transaksjonshyppigheten til syndikatørene. Vi har sett mange eksempler på eiendommer som er omsatt både to og tre ganger de siste tre årene. Ofte med solid gevinst til tross for korte holdeperioder.

Fallende renter har bidratt til at eiendom som aktivaklasse er blitt stadig mer populært for mange investorer fordi avkastningen ved å investere i rentepapirer er svært lav. Dette gjenspeiles trolig også i syndikatørenes tilgang av egenkapital. Investorene bak syndikatene økte eiendomseksponeringen med 10,1 mrd. kroner i fjor. Dersom vi legger til grunn en gjennomsnittlig gjeldsgrad på 65 prosent, så økte innskutt egenkapital med 3,5 mrd. I perioden 2010 til 2017 har investorene trolig skutt inn mellom 20 og 25 mrd. kroner i ny egenkapital (netto).

Hvordan blir utviklingen fremover?

Med dyrere finansiering og flate eller svakt stigene yielder, blir det åpenbart færre muligheter til å selge eiendommer med høy avkastning etter korte holdeperioder. Vi blir overrasket om dette ikke bidrar til å dempe transaksjonsvolumet, både for syndikatørene og markedet som helhet.

Stigende renter bidrar isolert sett til at eiendom blir mindre attraktivt sammenlignet med renteinvesteringer. Mange av investorene som står bak syndikatene har økt eksponeringen mot eiendom betydelig de siste årene, delvis på grunn av lite konkurransedyktig avkastning i rentemarkedet. Vi venter at investorene vil ha en mer balansert tilnærming fremover.

At syndikatørene med stor sannsynlighet skal kjøpe mindre eiendom enn i rekordåret 2017, må ikke tolkes som en spådom om bråstans i syndikeringsmarkedet. Syndikatørene er svært flinke til å tilpasse seg markedet og skape transaksjoner. Vi tror for eksempel at vi vil se flere syndikater som investerer i eiendom med utviklingspotensial.

Syndikatørene har vært blant de aller viktigste aktørene i markedet over lang tid, og vi blir overrasket dersom de ikke er det i årene som kommer også.

syndikatorene

 

 

 

 

 

 

 

syndikatorene2