Verdien av en kvadratmeter kontor

Skrevet av analytiker Haakon Alnes Høiberg, publisert i Næringseiendom # 02 2018

Det har blitt færre ledige kvadratmeter kontor i Oslo, og verdien av en kvadratmeter har i snitt doblet seg siden 2009. Likevel finnes det mange områder hvor kontorer er billigere å leie nå enn for få år siden. Hvordan kan dette ha seg?

I kjølvannet av oljeprisfallet i 2014 fikk eiendomsbransjen for alvor kjenne på en mer markert dualitet i kontorleiemarkedet. I Oslo sentrum knives det for tiden om plassen og leieprisrekorder står for fall. Samtidig finnes det en rekke bygg i randsonene av byen som nærmest ikke lar seg leie ut uansett pris. De samme økende forskjellene mellom «gode» og «dårlige» kvadratmetere ser vi i alle de største byene i landet. Dette skillet er kanskje aller tydeligst i Stavanger og Bergen der utviklingen i sentrumsområdene sammenlignet med «oljeområdene» Forus og Sandsli/Kokstad har vært svært forskjellig. Utviklingen i flere ulike enkeltområder har i stor grad vært isolert fra hverandre, og den aggregerte tilbuds- og etterspørselsbalansen har vært lite synlig i leieprisutviklingen i mange områder.

Vi ser imidlertid flere faktorer som underbygger at dette er en naturlig utvikling. Det hele starter med en erkjennelse av at kontorareal har beveget seg vekk fra å være en råvare med en meterpris til å selges som skreddersydde produkter med en pris tilsvarende den samlede nytten av kontortjenesten. Fra et teoretisk perspektiv er det flere viktige forklaringer på hvorfor spennet i leieprisene pr. kvadratmeter øker.

Fleksible kvadratmetere

For det første har det over tid foregått en gradvis dreining i hvordan bedrifter organiserer seg på kontoret. Der bedrifter tidligere hadde behov for store cellekontorer, høy parkeringsdekning, egne kantiner, resepsjon og møterom har moderne kontorløsninger har blitt langt mer effektive. De mest effektive moderne kontorbyggene har typisk soner inndelt etter arbeidsform og er dimensjonert med tanke på at en andel av de ansatte ikke trenger en plass hver dag. Fellestjenester deles på tvers av etasjer og organisasjoner. Dette gjør at utnyttelsen av kvadratmeterne som leies er langt høyere, slik at mindre effektive kontorløsninger må tilby lavere kvadratmeterpris for å konkurrere.

Fleksible avtaler

I tillegg til hvor fleksibel en kvadratmeter kan være i bruk har enkelte aktører begynt å eksperimentere med alternative prisfunksjoner og tilbyr langt mer fleksible leieavtaler. Tradisjonelle eiendomsbesittere leier typisk ut arealer for eksklusiv bruk i en fastsatt periode, noe som tvinger bedrifter til å ta stilling til sitt kontorbehov de neste fem til ti årene. Moderne kontorhotelltjenester og «coworking spaces» tilbyr utleie av kontorplasser med kort bindingstid og dynamisk prising av fellestjenester. En bedrift i vekst kan med andre ord leie akkurat det antallet kontorplasser de har behov for, fremfor å leie kontorer med plass til å vokse i. Bruk av møterom og andre fellestjenester betales for etter faktisk bruk. Leietakerne er dermed villige til å betale mer pr. kvadratmeter på grunn av denne fleksibiliteten. Dette fenomenet har oppstått blant små bedrifter, men enkelte store aktører har etter hvert fulgt etter. Microsoft og IBM er blant flere store bedrifter som leier en betydelig andel av sine kontortjenester gjennom selskapet WeWork.

Verdien av en kontantstrøm

En tredje faktor som kan forklare hvorfor leieprisene i enkelte områder kan falle samtidig som det generelle markedsnivået stiger, er at verdimultippelen som benyttes til å verdsette en kontantstrøm har blitt skarpere.

Yielden – som angir netto leieinntekter i prosent av total eiendomsverdi – har kommet ned i alle eiendomssegmenter. For utviklere som planlegger eller er i ferd med å oppføre nybygg har den stadig lavere yielden gitt rom for å akseptere lavere leie uten at lønnsomheten i prosjektet svekkes.  Om vi legger til grunn uendret byggekostnad og tomteverdi vil en yieldkompresjon tilsvarende den vi har sett i Oslo siste 4 år senke break-even leiepris med ca. 25 prosent.

«Beliggenhet»

Disse faktorene alene forklarer imidlertid ikke hvorfor det i et rekordsterkt leiemarkedet saneres flere kontorbygg enn noen gang tidligere i Oslo. Det finnes en rekke eksempler på kontorbygg som har stått ledige i mange år som rett og slett ikke har latt seg leie ut.

Beliggenhet er som de fleste vet et viktig element for en eiendoms verdi – men kan det virkelig stemme at rekordmange beliggenheter i Oslo ikke lenger har verdi for kontorbrukere?

Beliggenhet er på mange måter en samlebetegnelse for en rekke nyttefaktorer. I tillegg til nytten man får av byggtekniske kvaliteter som takhøyde, ventilasjon, arkitektur, innredning og parkeringsdekning kommer en rekke beliggenhetsfaktorer som kollektivdekning, lysforhold og utsikt, nærhet til de ansattes hjem, kunder, tjenestetilbud osv. Hovedforskjellen mellom disse er at beliggenhetsfaktorene i langt større grad enn de byggtekniske er knappe goder.

Mange av nyttefaktorene knyttet til beliggenhet har blitt viktigere som følge av den brede overgangen fra bilbasert til kollektivbasert arbeidsreise. God kollektivdekning har naturligvis blitt en viktigere faktor som følge av dette. Men de ansatte som ikke kjører bil er gjerne også mer opptatt av å ha et hyggelig nærområde og et godt tjenestetilbud – ettersom de i større grad oppholder seg i området rundt kontoret.

Det utviskede skillet mellom arbeid og fritid har også bidratt sterkt til at hyggelige kontoromgivelser med et godt tjenestetilbud er blitt viktig. Vi opplever at bedrifter som ønsker å tiltrekke seg unge høyt utdannede ansatte i langt større grad enn tidligere er opptatt av å sitte sentralt. Å sitte i «riktig» område for sin bransje er viktig både med tanke på omdømmet som skapes og for eksponeringen mot kunder, partnere og fremtidige arbeidstagere.

Rekorddyrt eller rekordbillig?

Betalingsvillighet pr. kvadratmeter er åpenbart noe gårdeiere er opptatt av, men det er i stadig mindre grad viktig for leietaker. Leieprisene i Oslo er for øyeblikket rekordhøye justert for inflasjon, men sett opp mot den totale kostnaden av å holde en ansatt har prisen sjeldent vært lavere. Vi har sett at en rekke selskaper som flytter fra gamle ineffektive lokaler velger å benytte mellomlegget fra arealbesparelsen mot den gamle kontrakten til å oppgradere beliggenheten.

I alle de største byene i Norge har vi sett at leieprisene har utviklet seg på en måte som ikke umiddelbart lar seg forklare ved å se på antall ledige kvadratmeter i markedet. Viktige årsaker er, som vi har vært inne på, at leietakerne i større grad verdsetter sentrale beliggenheter, samtidig som den teoretiske minimumsleien gårdeiere er være villige til å akseptere for et råbygg har kommet ned. De ulike segmentene i kontormarkedet har med andre ord blitt mer isolert, slik at et stort totalt utbud i mindre grad påvirker mer definerte knappe goder. For å kunne si noe om framtidsutsiktene i kontorleiemarkedet må man i stadig større grad se på mer definerte segmenter.