Hvordan bør du regne på bokostnadene ?

I eiendomsbransjen er man typisk opptatt av pris per kvadratmeter og felleskostnader i leiekontraktene. Vi opplever imidlertid at stadig flere leietakere blir opptatt av verdien av flere faktorer.

Figuren under illustrerer to ulike måter å tenke når man regner på bokostnaden. Stolpediagrammet til venstre viser et «forenklet regnestykke», dvs. illustrerer de kostnadene som typisk oppfattes som viktigst. Leiepris per kvadratmeter er selvsagt den viktigste enkeltkomponenten, men også felleskostnader og energikostnader utgjør en vesentlig andel.

I stolpediagrammet til høyre har vi illustrert det vi kaller det «utvidete regnestykket», hvor vi beholder kostnadskomponentene nevnt ovenfor, men legger til flere faktorer. I dette eksempelet ser vi for oss et bygg med høyere kvalitet og en bedre beliggenhet enn i eksempelet til venstre. Vi ser at husleiekostnaden per kvadratmeter øker betydelig sammenlignet med stolpediagrammet til venstre, og dermed øker kostnadene (her illustrert med et ”-”). I stolpediagrammet til høyre har vi i tillegg lagt til faktorer som enten (i) gir besparelse for bedriften eller (ii) øker inntjeningen og verdien av bedriften. Disse faktorene bør komme til fratrekk på totalkostnaden.

Faktorer som åpenbart gir besparelse for leietakerne er økt arealeffektivitet, redusert tidskostnad og energiforbruk. Faktorer som kan bidra positivt til selskapets inntjening og verdi er profilbygging (omdømme/merkevare), tydelig identitet, økt trivsel og produktivitet, samt økt attraktivitet som arbeidsgiver (rekruttering). Flere av disse faktorene kan være utfordrende å kvantifisere, men de er ikke mindre viktige av den grunn. Disse faktorene har turkis farge i figuren, og er illustrert med et ”+” for å vise at de bidrar positivt til regnestykket for totalkostnaden.

De fleste leietakere har selvsagt, i større eller mindre grad, et bevisst forhold til det vi kaller det «utvidete regnestykket». Det blir gjentatt til det kjedsommelige at nærhet til offentlig kommunikasjon (redusert tidskostnad) og moderne effektive lokaler (økt arealeffektivitet) blir stadig viktigere i kampen om leietakerne. Dette er allerede gjenspeilet i veksten i markedsleienivåene de siste årene, hvor områder og bygg med god tilgang til offentlig kommunikasjon, og med effektive og fleksible løsninger har vært vinnerne. UNION venter at denne trenden fortsetter fremover.

I tillegg venter vi at flere leietakere blir enda mer opptatt av de andre kvalitetene i det «utvidete regnestykket». Flere leietakere vil søke seg til mikrobeliggenheter og velge bygg som forsterker bedriftens profil, velge lokaler som bidrar til trivsel og økt produktivitet, samt i større grad se verdien av eiendom som et konkurransefortrinn i kampen om den beste arbeidskraften. Videre opplever vi at stadig flere leietakere er opptatt av fleksibilitet i leiekontraktene og lokalene, slik at de kan omorganisere virksomheten uten altfor store kostnader. De fleste leiekontrakter løper i mange år, og i en verden som endres i et stadig høyere tempo, er fleksibilitet en realopsjon med stor verdi for mange leietakere.

For ordens skyld er figuren kun ment som en illustrasjon og det er ikke gitt hva som er forholdstallet mellom de ulike enkeltkomponentene. Verdien av hver enkelt faktor er dessuten leietakerspesifikk, og vil selvsagt kunne variere mye fra selskap til selskap.

Hvordan bør du regne på bokostnadene ?