Kan Bjørvika utfordre CBD?

Bjørvika vokser sakte men sikkert frem som et nytt kontortyngdepunkt i området rundt Oslo sentralstasjon. Mange attraktive leietakere har etablert seg side om side med etablerte og kommende kulturinstitusjoner som Operaen, Munchmuseet og Deichmanske bibliotek. Er Bjørvika i ferd med å bli en reell utfordrer til CBD som Norges mest attraktive kontorområde?*

I Bjørvika er det mange bygg av nyere dato hvor flere store norske og internasjonale leietakere holder til. Området har Norges beste kollektivdekning, men samtidig lav parkeringsdekning. Videre utvikles det en miks av nærings-, bolig-, og kulturarealer, noe som legger et godt grunnlag for å skape en levende bydel. Likevel gjenstår det fortsatt mye før området kan sies å være velfungerende på gateplan. Tilgangen til handels-, serverings-, og andre servicetilbud er fortsatt begrenset. Trafikken gjennom Bjørvika legger dessuten noen premisser for hvordan dette vil utvikle seg på sikt.

I CBD er det generelt litt eldre byggmasse, men gårdeierne i området gjør stadig grep for å oppgradere byggene sine til topp moderne standard. For eksempel er Norwegian Property i ferd med å ferdigstille en storstilt oppgradering av Aker Brygge. Leietakerne i CBD tilhører typisk bransjer som finans, eiendom, jus og shipping. Nationaltheatret står ikke mye tilbake for Oslo S som kollektivknutepunkt, og samtidig er noe bedre parkeringsdekning på Aker Brygge og Tjuvholmen enn i Bjørvika. Området er godt etablert med svært god tilgang på handels-, serverings- og andre servicetilbud i trivelige omgivelser.

Grafen illustrerer leienivå per kvm for ulike standarder i Bjørvika og CBD, og baserer seg på observasjoner av faktisk inngåtte leieavtaler. For de aller beste lokalene er differansen mellom de to områdene nesten 1 300 kr/m².

Det er verdt å merke seg at prisdifferansen faller relativt mye når som vi beveger oss nedover i standard og til dårligere mikrobeliggenhet innad i områdene. Vår tolkning er at topp lokaler i CBD er det som er knappest (mest rift om i forhold til tilbudssiden). Noen leietakere er villige til å betale en relativt stor premie for disse lokalene. Når produktet blir mindre unikt, så synker imidlertid betalingsviljen og dermed prisdifferansen en hel del.

Vi konkluderer med at leietakerne i CBD verdsetter, og er villig til å betale for, et bredt utvalg av servicetilbud i trivelige omgivelser. I tillegg er det av betydning for mange leietakere at området er anerkjent som det mest attraktive i byen. Vår erfaring er at kollektivdekningen i Bjørvika og CBD oppfattes som omtrent like god. Da blir de andre faktorene avgjørende, og det er ingenting som tyder på at Bjørvika vil utkonkurrere CBD på disse kvalitetene. Derfor tror vi at området fra Nationaltheatret og bort til Aker Brygge og Tjuvholmen vil oppnå de høyeste leienivåene også i fremtiden.

*Vi definerer CBD til området rundt Vika, Rådhuset, Aker/Brygge og Tjuvholmen.

Kilde: Arealstatistikk
Kan Bjørvika utfordre CBD?